Muss ich nach der Trennung noch für die Immobilie der Ex-Partnerin haften?

Wenn Paare eine Immobilie finanzieren, unterschreiben häufig beide den Kredit – selbst wenn die Immobilie nur einer Person gehört. Kommt es später zur Trennung, entsteht ein klassisches Problem: Die Ex-Partnerin besitzt die Immobilie, aber Sie stehen weiterhin als Mitdarlehensnehmer oder Bürge in der Kreditverpflichtung. Das fühlt sich nicht nur unfair an, sondern kann auch finanziell gefährlich werden – etwa, wenn Raten ausfallen oder die Bank die gesamte Restschuld von Ihnen verlangt.

Die gute Nachricht: Die Rechtsprechung gibt Ihnen wirksame Hebel an die Hand – insbesondere dann, wenn Sie die Mithaftung im Vertrauen auf die eheliche Lebensgemeinschaft übernommen haben. Eine wichtige Entscheidung dazu hat das OLG Hamm (Beschl. v. 15.04.2021, Az. II-5 UF 155/20) getroffen. Danach kann der „weichende“ Ehegatte bereits ab dem Zeitpunkt der endgültigen Trennung (Auszug) sowohl Freistellung von der Haftung als auch Gesamtschuldnerausgleich verlangen.

Typischer Fall: Mithaftung für Darlehen bei Alleineigentum der Partnerin

Konstellation, die wir in der Praxis häufig sehen:

• Die Immobilie (Haus/Eigentumswohnung) steht im Alleineigentum der Partnerin oder Ehefrau.
• Zur Finanzierung wurden gemeinsame Darlehen abgeschlossen – beide unterschreiben.
• Während des Zusammenlebens ist das oft „normal“: Man trägt gemeinsam, man profitiert gemeinsam.
• Nach der Trennung bleibt jedoch die Bankbeziehung bestehen: Die Bank kann sich weiterhin an beide halten.

Genau so lag es auch in dem Fall, den das OLG Hamm entschieden hat: Die Immobilie gehörte allein der Ehefrau, Kredite wurden aber von beiden aufgenommen. Nach der Trennung verlangte der Ehemann, aus der Haftung entlassen zu werden.

Außenhaftung vs. Innenausgleich: Zwei Ebenen, zwei Ansprüche

Bei gemeinsamen Immobilienkrediten müssen Sie zwei Ebenen auseinanderhalten:

1. Außenverhältnis (Bank)
   Gegenüber der Bank haften Mitdarlehensnehmer regelmäßig als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Die Bank darf sich aussuchen, wen sie in Anspruch nimmt – auch vollständig.
2. Innenverhältnis (zwischen Ihnen und der Ex-Partnerin)
   Hier geht es um die Frage, wer wirtschaftlich die Schuld tragen soll. Wenn die Immobilie allein der Ex-Partnerin gehört, spricht viel dafür, dass sie im Innenverhältnis die Finanzierung im Ergebnis allein tragen muss – jedenfalls ab dem Scheitern der Lebensgemeinschaft.

Was sagt das OLG Hamm? Stichtag ist die Aufhebung der Lebensgemeinschaft

Der Kern der Entscheidung:
Die Mithaftung eines Ehegatten für die Finanzierung einer dem anderen Ehegatten gehörenden Immobilie ist rechtlich häufig als stillschweigend begründetes Auftragsverhältnis einzuordnen (Auftrag i.S.d. § 662 BGB). Dieses kann nach Scheitern der Ehe aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Besonders praxisrelevant ist der Stichtag:

• Nicht erst die Rechtshängigkeit/Zustellung des Scheidungsantrags ist entscheidend,
• sondern bereits die Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft – in der Entscheidung konkret der Auszug/ die endgültige Trennung.

Warum? Während des Zusammenlebens kann man typischerweise annehmen, dass Beiträge beider Ehegatten zur Lebensführung „gleichwertig“ sind. Nach der Trennung besteht laut Gericht kein Anlass mehr, dem anderen über fortgesetzte Mithaftung eine weitere Vermögensmehrung zu ermöglichen.

Freistellung nach § 257 BGB: Wie Sie aus der Haftung herauskommen

Der wichtigste Anspruch, wenn Sie „aus dem Kredit raus“ wollen, ist die Freistellung. Vereinfacht bedeutet das:

Ihre Ex-Partnerin soll Sie so stellen, dass Sie nicht mehr von der Bank in Anspruch genommen werden können.

Rechtlich wird das häufig über § 257 BGB (Befreiung von einer Verbindlichkeit) gelöst – kombiniert mit den Grundsätzen aus dem Auftragsrecht.

Wichtig in der Praxis:
Freistellung heißt nicht automatisch, dass die Bank Sie „einfach so“ aus dem Vertrag entlässt. Banken machen das meist nur bei:

• Umschuldung/Refinanzierung allein auf die Ex-Partnerin,
• Schuldübernahme (mit Zustimmung der Bank),
• oder Verkauf der Immobilie und Ablösung des Darlehens.

Der Anspruch richtet sich daher typischerweise gegen die Ex-Partnerin, damit sie die notwendigen Schritte (z.B. Finanzierung neu aufstellen, Ablösen, Verkauf einleiten) veranlasst.

Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB: Geld zurückholen

Neben der Freistellung kann ein zweiter Anspruch wichtig werden: Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB.

Das betrifft Fälle, in denen Sie bereits (weiter) gezahlt haben, obwohl die Immobilie allein der Ex-Partnerin gehört. Grundidee:

Wer als Gesamtschuldner mehr zahlt, als er im Innenverhältnis schuldet, kann Ausgleich verlangen.

Die Entscheidung betont außerdem: Zugewinnausgleich und Gesamtschuldnerausgleich schließen sich nicht automatisch aus. Gemeinsame Verbindlichkeiten sind im Zugewinn regelmäßig als Passivposten zu berücksichtigen; der Ausgleichsanspruch kann wiederum als Aktivposten eine Rolle spielen – das „verdrängt“ die Ausgleichsregeln nicht.

Praxis-Tipp:
Ein Befreiungsantrag dient vor allem dazu, künftig nicht mehr von Gläubigern in Anspruch genommen zu werden. Für Vergangenheitszahlungen ist regelmäßig der Ausgleichsanspruch der passendere Weg.

Praktisches Vorgehen: So gehen Sie Schritt für Schritt vor

1. Unterlagen sichern
   Darlehensverträge, Grundbuchauszug, Tilgungspläne, Kontoauszüge, Trennungsdatum (Auszug/Haushaltstrennung).
2. Trennungsstichtag sauber dokumentieren
   Der Auszug bzw. die Aufhebung der Lebensgemeinschaft ist nach der Rechtsprechung entscheidend.
3. Außergerichtliche Aufforderung zur Freistellung
   Schriftlich, mit Frist, mit konkreter Erwartung (Refinanzierung/Schuldübernahme/Verkauf).
4. Bankgespräch strategisch führen
   Nicht „einfach abwimmeln“ lassen: Prüfen, welche Optionen die Bank akzeptiert (Umschuldung, Entlassung, Teilablösung).
5. Ansprüche kombinieren
   – Freistellung (Zukunft)
   – Gesamtschuldnerausgleich (Vergangenheit)
   – ggf. Sicherungs- und Zahlungsvereinbarungen (z.B. interne Quote)
6. Gerichtliche Durchsetzung
   Wenn keine Einigung gelingt, kann die Freistellung eingeklagt werden – je nach Gestaltung auch mit Vollstreckungsmöglichkeiten.

Fazit

Wenn Sie nach der Trennung noch für den Immobilienkredit der Ex-Partnerin mit haften, sollten Sie nicht abwarten. Die Entscheidung des OLG Hamm schafft vor allem Klarheit, weil sie die bereits bestehende Rechtslage zur Mithaftung und zum Innenausgleich nach dem Scheitern der Lebensgemeinschaft verdeutlicht: Maßgeblich ist regelmäßig nicht erst die Zustellung des Scheidungsantrags, sondern bereits die Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft (typischerweise der Auszug) – ab diesem Zeitpunkt kommen Freistellung und Gesamtschuldnerausgleich in Betracht.

FAQ: Häufige Fragen zur Haftung für den Immobilienkredit nach Trennung

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